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Bei allgemein verfügbarem Mietspiegel: Mieterhöhungsschreiben müssen weder Mietspiegel noch Angaben zu Mietpreisspannen enthalten

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Bei allgemein verfügbarem Mietspiegel: Mieterhöhungsschreiben müssen weder Mietspiegel noch Angaben zu Mietpreisspannen enthalten

Mieterhöhungsbegehren scheiten oftmals an Formfragen, was naturgemäß die Mieter erfreut. Doch im folgenden Fall musste der Bundesgerichtshof (BGH) den beiden Vorinstanzen und somit vor allem auch der Ansicht der beklagten Mieter widersprechen. Denn wenn dem Schreiben zur Mieterhöhung kein Mietspiegel beigefügt ist, auf den sich der Vermieter  beruft, ist das noch lange kein Grund, das Mieterhöhungsbegehren als ungültig abzutun.

Hier ging es um eine Mieterhöhung von 15 % für eine Dreizimmerwohnung in Nürnberg. Der Mieter sollte 73,50 EUR mehr zahlen, das entsprach einer Miete von 7,04 EUR pro Quadratmeter. Das Erhöhungsschreiben des Vermieters enthielt den Hinweis, dass die Mieterhöhung unter Bezugnahme auf den Nürnberger Mietspiegel erfolgt sei und dass dieser beim Vermieter eingesehen werden könne. Schließlich verklagte die Vermieterin den Mieter auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dabei teilten zunächst sowohl das Amts- als auch das Landgericht Nürnberg (LG) die Meinung der beklagten Mieter, dass dem Mieterhöhungsbegehren, das sich auf den allgemeinen Mietspiegel berufe, ein solcher auch beiliegen müsse. Das LG hielt das Erhöhungsverlangen zudem nicht für ausreichend begründet und daher für formell unwirksam, da weder der Mietspiegel beigefügt gewesen sei noch im Schreiben die einschlägige Mietpreisspanne angegeben worden sei.

Doch vor dem BGH fand das Glück der Mieter ein jähes Ende. Denn nach § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert geblieben ist. Nach § 558a Abs. 1 BGB ist das Erhöhungsverlangen dem Mieter in Textform (§ 126b BGB) zu erklären und zu begründen, wobei zur Begründung auf einen Mietspiegel Bezug genommen werden kann. Die Begründung soll dem Mieter die Möglichkeit eröffnen, die sachliche Berechtigung des Erhöhungsverlangens zu überprüfen und sich darüber schlüssig zu werden, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmt oder nicht. Es ist nicht erforderlich, dass dem Erhöhungsverlangen entweder der vom Vermieter herangezogene Mietspiegel beigefügt wird oder das Schreiben die nach diesem Mietspiegel gegebene Mietpreisspanne aufführt. Ein Beifügen des Mietspiegels ist dabei nicht notwendig, wenn sich Mieter diesen Mietspiegel eigeninitiativ und problemlos selbst beschaffen und ihn einsehen könnten - was für die Stadt Nürnberg nachweislich feststeht. Auch im Fehlen der einschlägigen Mietpreisspanne zugunsten eines konkreten Vergleichswerts sah der BGH im Gegensatz zu den Kollegen vom LG kein Problem. Denn es sei Mietern ebenfalls zuzumuten, dem allgemein zugänglichen Mietspiegel die Größenordnung der Mietpreisspanne zu entnehmen und anhand des im Erhöhungsverlangen genannten Werts mittels schlichter Prozentrechnung die mögliche Mieterhöhung zu errechnen.

Hinweis: Wie eine Mieterhöhung wirklich rechtssicher durchgesetzt wird, weiß am besten ein Rechtsanwalt.


Quelle: BGH, Urt. v. 07.07.2021 - VIII ZR 167/20
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2021)

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