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Unten Kanzlei, oben Wohnung: Wurde ein einheitliches Mietverhältnis bezweckt, ist eine Teilkündigung nicht möglich

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Unten Kanzlei, oben Wohnung: Wurde ein einheitliches Mietverhältnis bezweckt, ist eine Teilkündigung nicht möglich

Wenn mehrere Räumlichkeiten in einem Gebäude angemietet werden, ist es oftmals ratsam, für jede der begehrten Flächen einen separaten Mietvertrag abzuschließen. Doch Vorsicht bei einander bedingenden Vertragsverhältnissen! Denn wer sich nur von einem der Mietobjekte lösen möchte bzw. es vermieterseitig zurückerhalten will, sollte dieses Urteil des Oberlandesgerichts Brandenburg (OLG) kennen.

Ein Rechtsanwalt hatte ein Gebäude angemietet und darin zunächst seine Kanzlei im Untergeschoss und seinen Wohnraum im Obergeschoss platziert. Die beiden Mietverträge, die dazu abgeschlossen worden waren, waren zum einen ein Wohnraummietvertrag und zum anderen logischerweise ein Gewerberaummietvertrag. Beide Verträge hatten den Zusatz, dass der Bestand des einen Vertrags vom Bestand des anderen Vertrags abhängig sein sollte. Als der Anwalt die Nutzung der beiden Räumlichkeiten miteinander tauschte - also nun im Untergeschoss wohnte und im Obergeschoss arbeitete - meinte der Vermieter, durch den einvernehmlichen Tausch der Räume wäre das gesetzliche Schriftformerfordernis für Gewerbemieträume nicht beachtet worden. Daher kündigte er das Gewerberaummietverhältnis und beanspruchte gleichsam die entsprechende Räumung und Herausgabe.

Doch damit kam der Vermieter vor dem OLG nicht durch. Schließen Vermieter und Mieter getrennte Verträge über Wohn- und Geschäftsräume ab, kann der zu ermittelnde Parteiwille gleichwohl ergeben, dass ein einheitliches Vertragsverhältnis gewollt ist, das nur insgesamt und nicht teilweise gekündigt werden kann. Folglich konnte das Mietverhältnis nur insgesamt gekündigt werden - eine Teilkündigung war unzulässig. Der Rechtsanwalt musste demnach also nicht ausziehen.

Hinweis: Alles in einem Mietvertrag zu regeln, ergibt durchaus Sinn. Jedenfalls sollte bei mehreren Verträgen vorsichtshalber stets daran gedacht werden, alle und nicht nur einzelne Verträge zu kündigen. Und das gilt sowohl für Mieter als auch für Vermieter.


Quelle: OLG Brandenburg, Urt. v. 18.02.2020 - 3 U 65/19
zum Thema: Mietrecht

(aus: Ausgabe 11/2020)

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